Tout savoir sur la défiscalisation en SCPI

Ces dernières années, nombreux sont les particuliers mais surtout des personnes allant à la retraite qui ont investi dans l’immobilier à travers le SCPI. D’après les statistiques, les retours sur investissement sont plutôt appréciables surtout quand on sait que ces placements offrent des avantages fiscaux. Néanmoins, il existe plusieurs types de SCPI c’est pour cette raison qu’il faut savoir choisir le SCPI qui vous correspond. Dans cet article nous allons répondre à toutes ces questions surtout sur le plan de la défiscalisation.

1. Qu’est-ce que les SCPI ?

La SCPI est l’abréviation de Société Civile de Placement Immobilier. Elle est connue comme l’une des principales structures qui favorise l’investissement dans divers biens immobiliers. Ce type de structure fait son apparition en 1964 et est encadrée par l’État dans les années 70 en vue d’encourager l’investissement immobilier. Depuis ce temps, les SCPI sont devenus l’un des principaux moyens d’investissement dans le secteur de l’immobilier. L’objectif de cette société est l’acquisition et la gestion de divers biens immobiliers (maison de retraite, entrepôt, centre de santé, immeuble d’habitation, hôtel, etc…) qui vont être mis en location.  Elle peut aussi mettre sur pied un projet immobilier qui sera mis en location.

Au niveau du mode fonctionnement des SCPI, elle est assez simple. En fait, elle se charge de collecter de l’argent auprès des particuliers intéressés qui vont par la suite investir l’argent rassemblé dans un bien immobilier inachevé ou dans un projet de construction. Enfin, les bénéfices perçus seront distribués aux différents contributeurs avec en plus plusieurs avantages fiscaux qui s’accompagnent à ça. De plus, certains soucis liés à la gestion locative ne concernent pas les investisseurs mais juste la société d’exploitation. Il faut savoir qu’il existe plusieurs types de sociétés civiles de placement immobilier. Parmi lesquelles nous avons les SCPI fiscales et les SCPI de rendement qui sont les plus connues. Mais nous avons aussi les SCPI de valorisation. Cependant nous allons plus parler des SCPI fiscales.

2. Quels sont les types de SCPI fiscales ?

Parmi les nombreuses Sociétés Civiles de Placement Immobiliers, celles qui proposent de nombreux avantages fiscaux sont sans doute les plus appréciées par les investisseurs. En effet, on distingue « la SCPI Malraux », « la SCPI Pinel », « la SCPI Duflot », « la SCPI Scellier », « la SCPI Robien » et la SCPI « Méhaignerie ».

SCPI Malraux

Ici, la structure se base sur la loi de Malraux. Elle vise à investir dans les travaux de réhabilitation et de restauration des monuments historiques situés dans des secteurs sauvegardés et les zones particulières. Elle propose un plan de défiscalisation dans lequel on a une réduction d’impôts de 18 % du montant investi. Cependant, on peut en profiter à condition de conserver ces parts pendant une certaine durée.

SCPI Pinel

Par rapport aux SCPI Malraux, celle-ci permet aux différents contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt (12 %, 18 % et de 21 %) qui varient en fonction de la durée d’engagement qui peut aller jusqu’à 12 ans. En effet, dans les SCPI Pinel, plus la durée d’engagement est élevée, plus le pourcentage d’imposition est aussi consistant. Il faut aussi noter que la réduction des impôts est calculée à partir du montant souscrit dans les SCPI. Pour jouir de ces avantages fiscaux, il est primordial de respecter la loi Pinel.

Investir dans une Société civile de placement immobilier Pinel c’est percevoir des loyers durant toute la durée de la détention. De plus, ils sont réalisés sur des bâtiments neufs ou nouvellement rénovés.

SCPI de déficit foncier

Ici se sont des sociétés d’investissement qui font leur placement dans les immeubles délabrés ou en très mauvais état. De plus, on note une déduction des charges liées aux travaux de réhabilitation et d’entretien. En bref, ce sont des travaux qui visent à améliorer votre actif immobilier qui vont valoir au maximum 10 700 € par an. En contrepartie de ces différents avantages fiscaux, l’associé se doit de conserver ces actions au moins 3 ans après la dernière année de déduction.

SCPI Scellier

C’est l’autre type de SCPI fiscale. Elle se base sur la loi Scellier. Comme avantages fiscaux, on note une diminution des impôts de 25 % sur une durée de 9 ans soit 2,78 % par an. D’autres peuvent aller jusqu’à 31 % s’ils sont dans le dispositif Borloo. Cependant en 2011, le taux d’imposition a diminué dans le cadre de la loi de finances de 2011 concernant la niche fiscale. En fait, pendant les années 2011 et 2012, le taux d’imposition a diminué en fonction des performances énergétiques de chaque habitation. Par exemple, les logements BBC (Bâtiment Basse Consommation) bénéficient d’un taux de 22 % et 20 % entre 2011 et 2012. Cependant, pour les autres logements le taux d’imposition est de 13 % en 2011 et de 10 % en 2021.

SCPI Duflot

Après les nombreux problèmes qu’ont connus le SCPI Scellier, les sociétés Civile de Placement Immobilier Duflot l’a succédé. Elle se base sur la loi Duflot dans laquelle la réduction d’impôts est de 18 % sur 9 ans soit 2 % par an.

SCPI Méhaignerie

Le SCPI est une structure qui n’existe plus depuis des années mais elle vaut la peine d’être mentionnée. En effet, elle visait à faire bénéficier à des investisseurs un double avantage fiscal. Il avait pour but de favoriser la construction de logements locatifs neufs. Les Inconvénients de cette société est la difficulté de revendre ses parts car l’acheteur n’aura aucun avantage fiscal.

3. Les avantages fiscaux de SCPI

Un bon rendement n’est pas le seul avantage des sociétés civiles de placement immobilier, il y a également des avantages sur le plan fiscal. Parmi ces privilèges fiscaux nous avons :

• Investir dans des délais courts

Si vous avez déjà eu à investir dans le secteur de l’immobilier par des moyens autres que les SCPI, vous êtes d’accord avec moi que la procédure est assez lente et prend beaucoup de temps. Pour boucler une telle opération, ça peut prendre plusieurs semaines. Ce qui n’est pas le cas avec les SCPI où l’achat d’une part est simple et rapide même dans l’éventualité où vous voulez prendre un crédit à la banque.

• Les SCPI permettent une diversification des actifs

Il y a un dicton qui dit « de ne jamais mettre les mêmes œufs dans un seul panier ». Avec les sociétés civiles de placement immobilier, il est très facile d’avoir plusieurs actifs. En effet, ceci est encore plus possible quand on investit dans plusieurs types de SCPI. De plus, lorsque vous diversifiez vos parts, les risques de mutualisation seront abaissés.

• Pas de soucis de gestion pour les SCPI

Lorsqu’on investit dans un SCPI (maison de retraite, logements, monuments historiques, etc…) La plupart du temps, on signe un contrat avec une société d’exploitant. Cette société va signer un bail commercial où le propriétaire perçoit un loyer durant la durée du contrat. Et dans ce cas, les tâches de gestion seront prises en compte par les exploitants qui vont aussi s’occuper de tous les travaux.

• Excellent moyen de défiscalisation

Les moyens pour s’acquérir de biens immobiliers sont nombreux. Cependant, il y a peu de structures qui vous permettent d’avoir un patrimoine immobilier avec une bonne rentabilité et une réduction des impôts. En plus de réduire vos impôts, investir dans une SCPI offre beaucoup d’avantages fiscaux.

4. Les contraintes fiscales des SCPI

Les avantages fiscaux des sociétés civiles de placement immobilier sont nombreux. Cependant, ça reste un investissement et on sait que tout investissement est risqué même si elle est faite par les SCPI. 

La première contrainte est les risques de vacance locative. En effet, il peut arriver qu’un bien immobilier n’ait pas été mis en location pendant une période. Et quand ça arrive, cela a des répercussions sur les dividendes de chaque contributeur. C’est à travers cette conséquence que l’on se rend compte que les bénéfices d’un investisseur dans un projet de SCPI dépendent du taux d’occupation. 

L’autre contrainte est au niveau des capitaux investis dans un bien immobilier. Il faut savoir que lorsqu’on investit dans l’immobilier à travers les SCPI, les risques de pertes des capitaux sont doubles. En effet, il peut arriver que la société chargée de gérer et d’exploiter un immeuble ou une maison de retraite ait été très mal administrée. Lorsque ça arrive, les conséquences sur les rendements seront déficitaires et il peut même arriver que le patrimoine immobilier perd de la valeur sur le marché. Il peut aussi arriver que la valeur du marché immobilier soit basse ou qu’elle ait baissé au fil des années. Dans ce cas, les répercussions sur les bénéfices des investisseurs seront revues à la baisse.

Pour conclure, investir dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est sans aucun doute le meilleur moyen d’avoir des parts immobilières. Ces quote-part obtenues offrent des avantages énormes sur le plan de la fiscalité. De plus, si vous voulez faire un placement, vous aurez le choix entre plusieurs types de SCPI. Cependant, quand vient le moment de signer un contrat avec une société d’exploitation, il est important de faire des enquêtes sur la société en personne.