Tout savoir sur la défiscalisation EHPAD

Tout savoir sur la défiscalisation EHPAD

L’EHPAD à des termes simples représente les maisons de retraite. Avec le vieillissement croissant de la population française, investir dans de tels établissements peut rapporter beaucoup. En plus d’avoir un bon rendement sur investissement, il présente beaucoup d’avantages fiscaux en étant un véritable outil de défiscalisation. Dans cet extrait, nous allons plus parler plus en détail de la manière dont les EHPAD permettent de réduire les impôts.

1. Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

L’EHPAD signifie établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. On note de telles résidences sur tout le territoire français. Leur fonction première est d’accueillir les vieilles personnes de plus de 60 ans qui n’ont plus d’autonomie et ont besoin d’assistance constante. Elle rentre dans la même catégorie que les RSS (Résidences services séniors) qui sont des logements pour personnes âgées indépendantes avec à leur disposition un service d’assistant.

Selon certaines prédictions, la France va compter plus de 2,3 millions de personnes de plus de 60 ans d’ici 2060. Cependant, on note un déficit en maison de retraite pour accueillir cette partie de la population. C’est pour cette raison qu’investir dans les établissements pour personnes retraitées est une bonne opportunité. Toutefois, même sur le plan fiscal, il présente également beaucoup d’avantages.

2. Pourquoi est-il avantageux d’investir dans les EHPAD ? 

L’EHPAD est un secteur d’immobilier porteur car elle est parmi les investissements les plus rentables sur le long comme sur le court terme. Elle présente peu de risques à travers sa vocation patrimoniale et permet de gagner de l’argent avec en bonus une réduction ou une exonération fiscale. Ceci est possible grâce au statut de LMP (loueur meublé professionnel). Investir dans les maisons de retraite c’est se garantir un placement sûr et bien entretenu. C’est l’un des meilleures assurances retraite car il permet d’avoir des revenus non fiscalisés. Faire un placement dans un EHPAD c’est aussi avoir une garantie que votre investissement aura une bonne rentabilité. De plus, lorsque vous signez un contrat de bail commercial avec un gestionnaire, vous êtes assurés que votre établissement sera toujours en bon état.

Une puissante rentabilité des EHPAD

L’un des avantages d’investir dans les EHPAD est leur rentabilité. En effet, les maisons de retraite rapportent plus sur l’aspect locatif que les autres types d’investissement immobilier. Dans un contexte de crise sanitaire, la rentabilité des EHPAD a encore augmenté. Encore qu’investir dans les EHPAD sur le statut de Loueur en Meublé Professionnel augmente encore plus ces revenus. En effet, lorsque vous mettez ce type d’établissement sur un bail commercial en tant qu’investisseur, vous faites plus d’économie sur les charges liées à l’exploitation de son investissement. La rentabilité des EHPAD s’étend aussi sur la non fiscalité de ces bénéfices sur une longue période ; ce qui n’est pas le cas avec les investissements immobiliers locatifs traditionnels.

Un loyer assuré et garanti

Quand un propriétaire ou un investisseur signe un contrat de bail commercial avec une société d’exploitation de la résidence durant une période. Pendant la durée du contrat de bail, le loyer est intégralement payé aux investisseurs. En plus du loyer, les charges liées à l’entretien, l’exploitation et les grands travaux sont aussi assurés par l’autre partie. La société d’exploitation s’occupe aussi de certains travaux liés à des conformités ou des réglementations imposées par la législation en vigueur.

En tant qu’investisseur, on est exposé à aucun risque d’exploitation car son statut se limite intégralement à celui de LMP.

Un investissement assuré par l’état

Il faut savoir que plusieurs lois réglementent de près tout ce qui concerne les établissements pour personnes âgées. En effet, avant tous projets de création ou d’extension d’une maison de retraite, une autorisation est délivrée par les pouvoirs compétents. Selon l’article n° 97-60 du 24 janvier 1996, les dirigeants des EHPAD doivent assister à une convention pluriannuelle avec le président du conseil général et d’autres autorités en ce qui concerne l’assurance maladie. Il faut savoir que cette convention a pour but d’assurer et pérennité les EHPAD.  Ceci permet de rassurer les investisseurs sur le fait que le loyer sera toujours payé dans les temps. En plus, l’établissement est assuré d’être toujours en bon état et dans les normes.

Les lois à suivre :

• Loi n° 75-535 du 30 juin 1975 qui concerne les institutions sociales et médico-sociales.
• Loi n° 97-60 du 24 janvier 1996

Une fiscalité très avantageuse

Tous les avantages fiscaux liés à un investissement dans les établissements pour personnes âgées se posent sur le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Dans d’autres cas, il peut opter pour le régime de la loi Censi Bouvard. Avec une telle loi, les avantages pour l’investisseur sont nombreux. Parmi les avantages nous avons :

• Loyer garanti par bail commercial
• Récupération de la T.V.A et les revenus défiscalisés
• Des charges faibles
• Un placement patrimonial rentable
• Un marché pérenne pour les 50 années à venir
• Produit de qualité fortement encadré par l’Etat.

3. Les lois sur la défiscalisation des EHPAD

La loi Censi Bouvard

L’une des lois qui permet la défiscalisation d’un EHPAD est la loi Censi Bouvard. Suivant cette loi, en tant qu’investisseur, vous bénéficiez d’un régime fiscal spécial. En effet, avec la loi Censi Bouvard on bénéficie d’un système d’optimisation fiscale semblable à celui de la loi Pinel. Ceci se manifeste lorsqu’on investit dans une maison de retraite et par la suite on bénéficie d’un crédit impôt qui représente 11 % du montant de la somme investie (surtout si le bâtiment est neuf).

En plus de fournir un taux de réduction d’impôt de 11 % (sur 9 ans), la loi Censi Bouvard permet à l’investisseur de récupérer en T.V.A sur le prix de l’investissement. En effet, la réduction fiscale que vous allez obtenir est calculée à partir de votre investissement hors-taxe sur les neuf prochaines années. Cependant la réduction d’impôt ne s’applique qu’au montant d’investissement inférieur ou égale à 300 000 € pas plus.

Le statut de Loueur meublé à EHPAD

Le statut de loueur meublé est l’un des principaux moyens utilisé pour défiscaliser un établissement pour personnes âgées. Cependant on distingue LMP (Loueur meublé professionnel) et LMNP (Loueur meublé non professionnel).

• LMP

Pour avoir un statut de loueur meublé professionnel, il est primordial de générer au moins 23 000 € par an et d’être inscrit au RCS. Le régime LMP a beaucoup d’avantages mais pour en profiter il y a un certain nombre de conditions à respecter. L’une des conditions est d’acquérir une location meublée qui représente plus de la moitié du revenu de l’investisseur.

De plus, le régime LMP permet de récupérer la TVA à condition que le logement soit situé dans une résidence avec services. L’autre condition est que l’investisseur signe un contrat de bail avec une société d’exploitation pendant au moins neuf ans. La dernière condition est que le loyer soit soumis à une TVA de 5,5 %. Grâce au statut de loueur meublé professionnel, il est possible de retirer du revenu global la totalité des charges foncières. Comme : les frais d’acquisition, les charges de copropriété, les dépenses d’entretien et de réparation et l’intérêt d’emprunts.

Ainsi, le statut de meublé professionnel demande un investissement important pour chaque établissement pour personnes âgées. Le placement minimum est de 500 000 €pour pouvoir avoir une recette locative d’au moins 23 000 €. Cependant, les avantages sont énormes aussi bien sur le plan économique que sur le plan fiscal :

• Obtention de revenus défiscalisé par amortissement
• Protection sociale
• Récupération de la T.V.A
• Possibilité d’acheter par le biais d’une structure patrimoniale

• LMNP

L’autre statut utilisé dans la défiscalisation des EHPAD est le régime de loueur meublé non professionnel. Comme dans le régime LMP, il y a un certain nombre de conditions pour y être éligible. La première condition est que la recette locative annuelle doit être inférieure ou égale à 23 000 €. La seconde condition est que l’investisseur ne doit pas retirer plus de la moitié de son revenu global.

En effet, lorsqu’on souscrit à un statut LMNP lors de l’achat d’un établissement pour personne âgée, il est possible de récupérer la T.V.A. Mais ceci doit se faire sous trois conditions qui sont identiques à celle du statut de loueur meublé professionnel. De plus, l’exploitant doit fournir quatre services para-hôtelier parmi lesquels :

• Accueil
• Fourniture de linge pour maison
• Petits déjeuners
• Gardiennage et entretien des parties privatives

Au niveau fiscal, le statut LMNP pour les maisons de retraite permet un remboursement immédiat et total du montant de la T.V.A. Ce statut permet aussi un amortissement linéaire sur l’immeuble sur une durée de 30 à 40 ans.

Avec les nombreux atouts que proposent un investissement en EHPAD, faire un placement dans ce secteur immobilier est une véritable occasion d’avoir une retraite paisible. En plus de garantir une protection sociale et fiscale à l’investisseur, il est aussi très rentable. Cependant avant de vous lancer dans l’aventure, prenez la peine de consulter les lois qui concernent la défiscalisation EHPAD ou de demander les services d’un conseiller fiscal. En tant que propriétaire, porter une attention particulière aux prestations et à la renommée de votre gestionnaire.