Tout savoir sur la loi Denormandie

Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais pas n’importe quel bâtiment ? Vous avez un faible pour les anciennes constructions et vous voulez leur redonner un nouveau souffle ? La loi Denormandie va sans doute vous intéresser. Dans la suite de cet extrait, nous allons vous parler de fond en comble de cette loi et des avantages qu’elle propose aux investisseurs.

1. Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif qui a été voté le 1^er Janvier 2019 en vue de compléter la célèbre loi Pinel. Le rôle premier de cette loi est d’encourager la réhabilitation et la rénovation des biens immobiliers anciens et dégradés par le temps. A travers ce plan, l’État veut lutter contre la vétusté des parcs immobiliers dans toutes les villes de France. Pour cela il a décidé de faire appel aux investisseurs mais surtout à l’épargne de chaque citoyen, ceci s’accompagnant de plusieurs avantages fiscaux non négligeables qui vont être accordés à chaque souscripteur. En plus d’améliorer la qualité des parcs immobiliers, la loi Denormandie vise aussi à répondre au besoin de logement de la population dans toutes les villes. De plus, faire un investissement à travers cette loi c’est se constituer un patrimoine dans lequel un particulier ne finance qu’une partie du bien immobilier. Il faut savoir que plusieurs acteurs interviennent dans le financement à travers ce dispositif. Nous avons l’Etat qui y participe en réduisant les impôts de 21 % et le locataire qui participe au financement en payant son loyer durant 12 ans, ceci avec un taux de participation de 46 %. Enfin, nous-même participons au financement du bien à une hauteur de 33 % sur une durée de 12 ans.

2. A qui s’adresse la loi Denormandie ?

Présentée par Julien Denormandie en novembre 2018, cette loi qui vise à rénover des biens immobiliers et s’adresse à plusieurs catégories de personnes. En effet, cette loi se base sur les investissements de divers investisseurs ou même des promoteurs immobiliers qui souhaitent s’approprier plusieurs immeubles qu’ils vont rénover et peut être leur revendre sous forme d’appartement. Ce mécanisme d’achat en bloc est très utilisé par les entreprises immobilières.

3. Comment fonctionne la loi Denormandie ?

Pour pouvoir profiter du dispositif Denormandie, il faut d’abord acheter un ou des biens immobiliers. Par la suite, il y aura les travaux de rénovation où on a le choix entre s’occuper soi- même de cette tâche. Dans ce cas, après avoir effectué les travaux, le propriétaire va devoir délivrer les documents suivants :

Les factures qui justifient les travaux réalisés. Dans ce document, on aura les informations sur le lieu des travaux et les spécificités de ceux-ci.
2 diagnostics de performances énergétiques (DPE) qui doivent être réalisés par les professionnels en la matière. En effet, ce document atteste de la réduction de la consommation d’énergie avant et après les travaux de rénovation.

Dans le cas où le nouveau propriétaire ne veut pas s’occuper des travaux, il peut passer par un promoteur immobilier. Pour être plus précis, on va acheter le bien immobilier au promoteur qui aura déjà effectué tous les travaux. Après l’achat, il va fournir les documents justificatifs des travaux à l’acheteur.

Mis à part les étapes citées plus-haut, il existe des conditions pour pouvoir profiter de la loi Denormandie.

Le dispositif de Denormandie accorde à toutes particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans un immeuble dégradé une réduction fiscale. Cependant, il faut noter que l’immeuble ou le bien immobilier doit être situé dans des communes très précises car ce ne sont pas tous les quartiers qui peuvent profiter de la loi Denormandie. Alors, en plus des loyers, de la localisation des biens et des conditions de ressources, des locataires sont plafonnés. De plus, le montant des travaux est encadré.

Ainsi, si en tant qu’investisseur vous accordez plus d’importance à l’optimisation fiscale qu’à la rentabilité du bien, la loi Denormandie est faite pour vous. Cependant il faut savoir que la localisation sur les communes de taille moyenne et le ciblage de biens avec travaux offrent l’avantage de prix d’acquisition plutôt moins chers.

Comme nous l’avons dit plus-haut, le dispositif Denormandie est une loi qui complète la loi de Pinel. En fait, elle a été pensée pour compléter les conditions d’application. Avec ce nouveau dispositif, les zones éligibles ont été étendues par rapport au dispositif Pinel. C’est ainsi que nous avons les zones B2 et C qui sont appelées zones détendues (ce sont des lieux éligibles à la loi Denormandie mais qui ne l’étaient pas sur la loi Pinel).

4. Les conditions pour investir en loi Pinel Ancien

Le dispositif Denormandie s’adresse à n’importe qu’elle particulier qui a à cœur d’investir dans la rénovation des constructions dégradées. Il interpelle aussi bien les promoteurs immobiliers. Pour pouvoir tirer profit de cette loi, l’acquisition va devoir se faire entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. L’autre condition pour investir dans la loi de Pinel Ancien est de s’assurer que le logement à rénover se trouve dans l’une des 245 villes éligibles. On parle ainsi de Communes en zone labellisée Cœur de ville.

Les conditions suivant le contrat de bail

En ce qui concerne les conditions pour la location, elles sont d’accès simples.

· Le nouveau propriétaire va devoir mettre en location son bien immobilier pendant une période de 6 ans renouvelable deux fois pour une période de 3 ans. L’engagement locatif doit se faire sur une durée de 6, 9 jusqu’à 12 ans.
Il faut savoir que les loyers sont déjà plafonnés d’avance. Le prix de loyers varie en fonction de la zone géographique et il est évalué au m². Afin de favoriser les foyers les moins aisés, ce dispositif implique de respecter des plafonds de ressources pour les futurs locataires.
Selon la législation, il est primordial que le logement soit loué comme habitation principale.
Le bien immobilier doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux de rénovations de l’immeuble ou après son acquisition.
Le loyer mensuel ne doit en aucun cas dépasser ces charges ainsi que le plafond qui est déterminé en avance.

Les conditions pour les travaux de rénovation

L’un des grands axes de la loi Denormandie sont les avantages fiscaux qu’elle procure à ces souscripteurs. Cependant pour en bénéficier, il y a des conditions à remplir surtout en ce qui concerne les travaux de rénovation.

La première condition et l’une des plus importantes est que la valeur des travaux de rénovation soit d’au moins 25 % du montant total de l’acquisition du bien immobilier.
En tant que propriétaire, vous devez améliorer d’au moins à 30 % les performances énergétiques de l’habitation dans le cas où il s’agit d’un logement destiné à une personne. Dans le cas où il s’agit d’un habitat collectif vous n’aurez qu’à améliorer au minimum à 20 %.
Le propriétaire doit aussi penser à réaliser un certain nombre de travaux. Vous aurez le choix entre 2 travaux d’un bouquet de 5 disponibles (isolations des murs, isolation des fenêtres, isolations des combles, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude).
Création de surface habitable nouvelle comme une terrasse, un balcon ou encore un garage.
Les travaux de réhabilitation doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2^e année suivant l’acquisition

5. Les avantages de la loi Denormandie

Afin d’actualiser la loi Pinel, le gouvernement a mis sur pied la loi Denormandie qui a pour but de rénover les parcs immobiliers dans toutes les villes de France. Elle vise aussi à mettre sur pied un dispositif de défiscalisation immobilière très attractif pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans ce secteur immobilier. Dans cette partie, vous aurez les principaux avantages de la loi Pinel Ancien et des améliorations apportées par la Loi Denormandie. Ainsi nous avons :

La possibilité d’investir sans apport

Ce qui est merveilleux avec le dispositif Denormandie, c’est que vous bénéficiez d’un allégement fiscal auquel on ajoute les revenus locatifs. Ce qui fait que vous pouvez devenir propriétaire d’un immeuble ou d’un appartement sans apport initial. C’est ainsi que le revenu de location et les réduction d’impôt peuvent couvrir en totalité le remboursement du prêt contracté pour l’achat de ce bien immobilier.

La réduction fiscale

L’un des principaux avantages de la loi Denormandie se situe sur le plan fiscal. En effet, il est possible de bénéficier d’une optimisation fiscale qui peut aller jusqu’à 21 % du prix du bien immobilier acquis.

Location sur un marché porteur

La loi Pinel ancien est un dispositif qui touche plus de 245 villes en France. La plupart de ces villes ont une forte croissance de la classe moyenne. C’est pourquoi si vous investissez dans plusieurs biens immobiliers à travers le dispositif Denormandie, vous allez avoir un rendement juteux car dans cette zone la demande est très élevée. Ce qui fait que la probabilité locative est très importante dans ces régions. Ajouté à cela, les locataires et les investisseurs auront le choix entre divers types de biens immobiliers. On peut ainsi partir d’un studio vers un appartement. De plus les prix sont variables, ce qui fait qu’un investisseur achète autant de bien immobilier selon ses moyens et ses objectifs.

Possibilité de louer ses biens immobiliers à ses héritiers

L’une des améliorations qu’à subit la loi Pinel est le fait que la loi Denormandie offre la possibilité à ses propriétaires de louer le bien immobilier à ses ascendants et ses descendants. Ceci est plutôt une bonne chose pour quelqu’un qui souhaite par exemple louer son bien à un membre de sa famille. Toutefois, il est primordial que le locataire ne soit pas dans le même foyer fiscal que le propriétaire.

Déduction des charges liées aux impôts

Grâce à la loi Pinel Ancien, il est possible que l’investisseur soit exonéré de certaines charges en lien avec son bien immobilier. On peut citer entre autres : les primes d’assurances, les frais d’entretien du logement, les frais de gestion locatif, la taxe foncière, l’intérêt d’emprunt, etc…

6. Les plafonds Denormandie

Le dispositif de défiscalisation mis en place par la loi Pinel Ancien est facilement accessible à tout particulier qui veut investir. Cependant, pour en bénéficier, l’Etat a mis sur pied des plafonds qui doivent être respectés. Nous en avons deux : le plafond du loyer et le plafond des ressources.

Plafond du loyer

Dans le cadre de la loi Denormandie, le plafond de loyer est le foyer mensuel maximal que tout propriétaire peut fixer à ses locataires. Pour le savoir, il y a deux paramètres à prendre en compte. On a : la zone (zone Abis, A, B1 et B2 & C) où se trouve le bien immobilier et la surface (m²) utile du logement. Pour pouvoir calculer le plafond de loyer Denormandie, il y a une formule qui a été mise en place. La formule est la suivante :

Barème × Coefficient × Surface utile

En ce qui concerne la formule pour déterminer la surface utile, elle est la suivante :

Surface Utile = Surface habitable + 0,5 × Surface Annexe

Pour le coefficient multiplicateur la formule est la suivante :

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 × surface Utile)

Pour le coefficient, il faut noter que sa valeur ne doit en aucun cas dépasser 1,2. Dans le cas contraire, on prend 1,2 comme valeur du coefficient.

Plafond des ressources

Il faut savoir que le plafond des ressources des locataires d’un logement acheté dans le cadre de la loi Pinel Ancien représente les revenus maximaux que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement. Ce plafond se base sur deux critères qui sont : la zone de logement et la composition du foyer.

En effet, elle a été mise sur pied afin que le logement soit accessible à une certaine partie de la population. Ces locataires doivent avoir un revenu plutôt élevé pour pouvoir bénéficier de ces logements sociaux.

Pour conclure, on retient que la loi Denormandie est un dispositif qui a beaucoup de traits de similitudes avec la loi Pinel. Cependant, elle a beaucoup d’autres améliorations que n’a pas loi Pinel.