Tout savoir sur la loi Pinel

De nos jours, la construction d’un logement n’est pas une chose aisée. Encore est-il lorsque vous décidez d’investir dans le domaine de l’immobilier. Vu l’augmentation des vieux bâtiments dans les rues, le gouvernement a jugé utile d’adopter une loi dont l’optique est d’encourager l’investissement dans le domaine de l’immobilier : c’est la Loi Pinel. Cette loi vient apporter une réduction fiscale pour les entrepreneurs du domaine immobilier et plein d’autres avantages que vous ne pouvez l’imaginer. Ainsi, la mise en application de cette loi est à l’origine de la recrudescence de la construction des beaux bâtiments et du rajeunissement actuel de nombreuses villes.

Toutefois, pour bénéficier des nombreuses opportunités qu’offre la loi Pinel, il y a des critères spécifiques à remplir. Si vous êtes un entrepreneur immobilier ou si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, l’expression « loi Pinel » doit susciter en vous des interrogations tel que : qu’est-ce que la loi Pinel ? Comment est-ce qu’elle fonctionne ? Que faire pour en avoir droit ? Comment se calcul un loyer Pinel ? Comment vendre un bien immobilier Pinel ?… Ce contenu est un exposé détaillé des réponses à toutes vos interrogations sur la loi Pinel.

1. Le fonctionnement de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif visant à promouvoir la construction des logements dans les zones où le problème de non-logement sévit. Généralement, ces problèmes de non-logements sont rencontrés dans les villes à forte densité de population et causés par l’exode rural. Cependant, pour une évolution saine et progressive à l’avantage des investisseurs de l’immobilier et des banques, la loi Pinel ne peut pas s’appliquer n’importe où. Elle a donc été instaurée uniquement pour être appliquée dans les zones où le besoin en habitat neuf est en hausse considérable. Ceci est le cas des villes des zones A et B1 selon la cartographie en besoin immobilier française comme Paris, et la petite couronne. Par conséquent, les villes des zones B2 et C dont la demande de logement est faible ou inexistante n’en sont pas concernées car sont généralement situées en milieu rural.

La loi Pinel a été adoptée en guise d’encouragement pour les acteurs de l’immobilier. Elle consiste à réduire votre taux d’impôt pour la simple raison que vous avez réalisé un investissement locatif. Cette réduction n’est pas pareille pour tout le monde car elle dépend du prix d’achat de votre investissement immobilier. Ainsi, pour 06 années d’engagement dans l’immobilier, vous aurez une réduction de 12% du prix d’achat de votre bien immobilier sur vos impôts (defiscalisation). Pour 09 ans, vous profitez d’une réduction de 18% du prix d’achat et avec 12 ans vous bénéficierez de 21% de réduction ne pouvant excéder 63 000 euros. Dans le cas où vous vous seriez approprié le bien immobilier par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, toutes les réductions d’impôt seront partagées entre les différents copropriétaires à la hauteur de 300 000 euros par contribuable. Il est aussi possible grâce à un placement Pinel par une société civile de placement immobilier (SCPI) de profiter de la loi Pinel.

2. Calcul du loyer Pinel

Une fois que vous avez opté pour l’achat d’un bien immobilier à but d’investissement locatif en loi Pinel, vous aurez à le mettre à louer pendant une période précise de 06 ans, 09 ans ou 12 ans. Tout le long de cette période, les calculs se feront en fonction de 03 critères à la fois : le coefficient multiplicateur de zone, le plafond de la zone Pinel où vous avez investi et la surface habitable du bien immobilier. Ces plafonds en elle-même ne sont pas fixes car dépendent de la zone où vous avez investi. En d’autres termes, le plafond est plus élevé en zone A bis par rapport à la zone B. La loi Pinel au-delà des lois précédentes, ne vous posera aucune autre contrainte et ira jusqu’au point de vous accorder la possibilité de louer un de vos appartements à un membre de votre famille.

Le coefficient multiplicateur en zone Pinel est le résultat de l’addition entre 0,7 et 19 divisés par la surface utile du logement mis en location. Le coefficient multiplicateur en zone Pinel est fixé par l’Etat.

Les plafonds en zone Pinel doivent être obligatoirement respectés lorsque vous avez signé pour un investissement immobilier conformément à la loi Pinel. Le plafond mensuel du loyer Pinel est en fonction de la zone établie. En effet, le plafond en zone A bis est de 17,55 euros/m2. En zone B, cela représente 13,04 euros/m2, en zone B1 on a un plafond mensuel du loyer Pinel de 10,51 euros/m2 et enfin en zone B2 le plafond est de 9,13/m2. Ces plafonds de loyer sont remis en étude chaque année afin qu’ils soient adaptés selon le coût de la vie.

En matière de calcul du loyer Pinel, la surface habitable est l’espace occupé par le locataire. Elle est la somme de la hauteur en dessous du plafond avec la moitié des surfaces annexes. Dans les mesures de la surface habitable, les murs, les portes, leurs embrasures, les escaliers, les marches et même les fenêtres ne sont pas prises en compte. Les espaces annexes qui sont considérés comme espaces habitables sont les loggias, les terrasses et les balcons sans inclure les caves, les places de parking, les garages et les combles.

Connaissant déjà quelles sont les différentes variables dans le calcul du loyer Pinel, on peut en sortir une formule : loyer Pinel = plafond de loyer ×(0,7+19)/surface utilisable.

Lorsque vous avez un logement Pinel, vous pouvez augmenter le loyer s’il y a une hausse de l’indice de référence des loyers (IRL). L’IRL est publié par l’INSEE tous les trimestres. Aussi, le calcul du loyer Pinel ne prend pas en compte les charges locatives.

3. Une réduction de combien ?

La loi Pinel est un dispositif mis en place pour permettre une réduction fiscale en faveur des propriétaires de logements locatifs. Le montant de cette réduction est déterminé en fonction de votre durée d’engagement. Ainsi, un engagement locatif Pinel de 06 ans, 09 ans ou de 12 ans, vous bénéficierez des réductions progressives de 12%, 18% ou de 21% sur vos impôts annuels et ne pouvant excéder 63 000 euros.

4. Organisation de la location

Dès l’instant que vous entrez en possession de votre bien immobilier, un délai de 12 mois vous est accordé pour trouver un locataire. Vos premiers revenus locatifs doivent être déclarés dans ce même délai de 12 mois. Une fois les 12 mois passées, si vous n’avez pas encore déclaré vos revenus locatifs ou trouvé un locataire, vous n’aurez pas la chance d’obtenir une réduction fiscale. Toutefois, le choix de vos locataires vous incombe. Même les membres de votre famille ont le droit de venir en location chez vous sauf qu’ils ne doivent pas se retrouver dans votre foyer fiscal.

En cas de déménagement d’un locataire, vous disposerez toujours d’un délai de 12 mois pour procéder à son remplacement. Ce délai se compte à partir de la date où vous recevrez la lettre recommandée renseignant sur le départ de votre locataire. Une fois que vous êtes locataire en loi Pinel, l’occupation de votre bien par vous-même ou par des proches, gratuitement, est formellement interdite et aucune exception n’existe.

5. Les conditions pour un investissement dans le cadre de la loi Pinel

Pour investir dans l’immobilier dans le cadre Pinel, il faut être conforme à un profil particulier. Ce profil vous concerne d’une part et vos locataires d’autre part.

Pour ce qui est de votre profil, vous devez être âgé au minimum de 18 ans qui est l’âge de la majorité. Mais si votre âge est supérieur à 60 ans, vous aurez de plus en plus du mal à pouvoir bénéficier d’un crédit d’une quelconque banque. Dans le cas où vous êtes encore tout jeune majeur, vous devez avoir un niveau de revenus stable. En loi Pinel, l’investissement n’est pas une entreprise fugace, car vous devez vous engager à un investissement locatif de minimum 03 ans. C’est en fonction de la durée de votre engagement que vous profiterez mieux des réductions fiscales considérables allant jusqu’à 21% du montant investi. Vous devez aussi être conscient du fait que votre bien locatif doit être positionné dans les zones A bis ou B1.

Aussi, la loi Pinel pose des exigences concernant le profil de vos locataires. Etant donné qu’elle est là pour soutenir les sans-abris des zones tendues, vos locataires ne doivent pas avoir des revenus au-dessus d’un certain seuil. Le seuil de revenus à ne pas franchir dépend de la zone où se situe le logement et de la composition familiale du locataire, c’est-à-dire s’il vit seul, avec une femme et/ou des enfants. Si le locataire s’avère être de votre famille, vous devez vous rassurer qu’il appartienne à un foyer fiscal autre que le vôtre.

6. La vente d’un bien locatif en Pinel

Nombreuses sont les raisons pouvant vous pousser à vendre votre bien immobilier. En tant que propriétaire de votre logement locatif, vous pouvez le mettre en vente quand vous voulez. Cependant, dans le cadre de la loi Pinel, deux cas de figure se posent : le cas de vente avant la fin de la durée d’engagement et le cas de la revente après la fin de la période d’engagement.

D’abord, lorsque vous souhaitez vendre votre bien après la période d’engagement, c’est très simple. Une fois la durée de votre engagement locatif Pinel écroulée, vous avez l’entière liberté de vendre votre bien sans aucun remboursement, à condition de ne pas être en situation de déficit foncier. Car cela vous entraînera à payer des frais lors de la vente du logement.

Dans le cas où vous anticipez une vente avant le délai d’engagement écoulé, vous serez également libre d’entamer les démarches de vente. Toutefois, vous êtes contraint de rembourser intégralement à l’Etat toutes les réductions fiscales dont vous avez bénéficié. De plus, certaines situations peuvent vous empêcher de rembourser les réductions dont vous avez bénéficié. On peut citer : le licenciement, l’invalidité de suite d’un accident ou maladie et votre décès.

En cas de divorce, la réduction d’impôt sera bénéficiée par les 02 ex conjoints.

7. L’investissement SCPI Pinel

Si vous voulez investir dans l’immobilier mais vous ne disposez pas assez de temps pour la gestion de votre bien, la SCPI Pinel est l’option idéale. Cette option s’occupe non seulement de la gestion de votre bien immobilier dans de meilleurs états, mais aussi, vous accorde une réduction d’impôt. En investissant par la voie d’une SCPI, vous avez la garantie que votre bien soit tout neuf et ainsi pourra obéir aux critères requis par la loi Pinel. En SCPI Pinel, le procédé est prescrit selon la loi Pinel. En effet :

Avec un engagement de 6 ans, la réduction fiscale est de 12% de votre investissement dans la limite de 36 000 euros ;
Avec un engagement de 9 ans, la réduction sera de 18% du montant limité à 54 000 euros ;
12 années d’investissement vous donnent droit à 21% de montant investi et ne pouvant dépasser 63 000 euros.

Avec un investissement SCPI Pinel, vous devenez propriétaire immobilier d’un bien locatif tout neuf. La gestion est assurée par des professionnels et vous bénéficiez d’une réduction fiscale considérable. Aussi, en cas de drames, les responsabilités sont prises par les différents copropriétaires.

Lorsqu’on a le capital et qu’on souhaite tout de même investir dans l’immobilier, la loi Pinel est là. Depuis le 1^er janvier 2015, ce dispositif permet non seulement de lutter contre le non-logement dans les zones dites tendu. Il promeut la construction des logements neufs, mais aussi fait bénéficier d’une réduction fiscale aux investisseurs immobiliers. La loi Pinel s’ouvre à tout le monde mais, sous réserve de certains critères. Le montant de la réduction fiscale est fixé proportionnellement à la durée d’engagement du logement locatif Pinel et de sa valeur. La loi Pinel fixe le prix du loyer en fonction de l’espace utilisable et de la zone où vous vous trouvez. Pour ceux qui ne sont pas disponibles, faire le recours à la SCPI Pinel est le moyen le plus sûr d’investir dans l’immobilier. Entre la construction de bâtiments neufs, la lutte contre le non-logement en zone tendue, la réduction fiscale pour les investisseurs et la gestion de ses biens par des maîtres dans l’art (SCPI Pinel), la loi Pinel n’a que des avantages. Dépêchez-vous de souscrire à un investissement Pinel avant son déclin en 2024.