Tout savoir sur les groupements fonciers viticoles
Abrégé GFV, le groupement foncier viticole fait partie des sociétés civiles. Elle permet à des particuliers d’investir dans des domaines viticoles et d’être rémunéré par conséquence. En plus de son rendement, il offre plusieurs avantages fiscaux non négligeables à ses investisseurs. Alors dans la suite de ces écrits, nous allons parler en profondeur de tout ce qui concerne les GFV.
Qu’est-ce qu’un groupement foncier viticole ?
Abrégé GFV, le groupement foncier viticole est une société qui fait partie du groupe des sociétés civiles non exploitantes. En effet, elle permet à des particuliers d’investir et de posséder des terres viticoles et en fonction de la somme placée, chaque particulier détient des parts de ces terres. Par terre, on parle de vignobles et propriétés immobilières. Malgré que l’investissement se fait de manière individuelle, l’acquisition d’une propriété viticole se fait à travers un regroupement des investisseurs. L’exploitation de ces terres se fait par une société de gestion et d’exploitation indépendante. Cette autorisation d’exploitation va se faire sous signature d’un contrat avec le groupement des associés. Ils seront chargés des compétences et techniques requises pour pouvoir tirer profit de ces terres. Chaque actionnaire a des quote-parts qui varient en fonction du capital injecté. Chaque année ou chaque mois, les différents actionnaires sont rémunérés en espèces ou en bouteilles de vin du vignoble. Cependant avant chaque paiement, il y a déduction des frais de gestion et fiscaux.
Comme nous l’avons dit plus-haut, la gestion de vignoble peut être assignée à un exploitant quelconque qui peut être une grande filiale d’une banque ou d’une multinationale. Dans d’autres circonstances, la gestion peut être attribuée à un actionnaire du vignoble. Quel qu’en soit le cas, il est pris par le groupement des associés. Il est important de choisir un bon gestionnaire car la plupart du temps, la valeur des GFV baisse généralement à cause d’une mauvaise gestion des vignobles.
Du point de vue juridique, le groupement foncier viticole est régi par la loi du 31 décembre 1970 qui sera par la suite modifiée par la loi n° 80 502 du 4 juillet 1980. Selon cette loi, une terre agricole ne peut être donnée sur forme de bail qui se passe sur une longue période avec des conditions prévues par les lois en vigueur. Il faut aussi savoir que le nombre associé pour constituer un groupement foncier viticole est limité en termes de personnes. Le prix du vin d’un GFV est octroyé par le préfecture.
Quels sont les types de groupement fonciers viticoles ?
Pour ce qui concerne les GFV, vous aurez le choix entre deux types. Vous avez entre autres les GFV à capital variable et les GFV à capital fixe.
Les GFV à capital fixe
Ici, un associé peut prendre la décision de vendre ses actions à une autre personne quand il le désire. Le prix de la cession s’effectue sur la base du prix de la quote-part qui est communiqué par le gérant du groupement foncier viticole. Dans ce cas, lorsque la cession est faite entre l’associé et la personne qui souhaite acheter ces parts sans l‘intervention de la gérance, les frais de souscription vont s’élever à 125 €. Ces frais s’accompagnent d’un forfait dont le montant varie de 50 € + TVA à 300 € HT + TVA. Dans les GFV à capital fixe, les frais de souscription sont payés. Ces frais s’élèvent à 8 % hors taxe + la TVA
Les GFV à capital variable
Ici, le prix de la cession s’effectue sur la base du prix de la quote-part qui est communiqué par le gérant du groupement foncier viticole. Ainsi, lorsque la cession est faite entre l’associé et la personne qui souhaite acheter ces parts sans l‘intervention de la gérance, les frais de souscription vont s’élever à 125 €. Ces frais s’accompagnent d’un forfait dont le montant varie de 50 € + TVA à 300 € HT + TVA. Dans les GFV à capital fixe, les frais de souscription sont payés. Ces frais s’élèvent à 8 % hors taxe + la TVA.
Par rapport au GFV à capital variable, pour le GFV à capital fixe, il n’y a pas de droit d’enregistrement en cas de retrait. De plus, si un associé décide de se retirer du groupement par annulation de ses parts, il est compensé par une somme équivalente à sa valeur. Il faut aussi savoir que pour qu’un actionnaire puisse se retirer, il est primordial qu’il cède sa quote-part à un particulier. Cette personne peut être un autre associé qui veut déjà faire partie du GFV ou une personne quelconque qui veut l’intégrer. Le prix de chaque cession est déterminé chaque année par la filiale chargée de gérer le vignoble et c’est sur cette base qu’est fait la transaction.
Comme on l’a dit précédemment, il n’y a pas de droit d’enregistrement en cas de retrait mais en cas de cession, il s’élève à 125 € par acte de cession.
Comment fonctionne un Groupement foncier viticole ?
Le fonctionnement des GFV est assez simple et suit la réglementation en vigueur. En effet, un investisseur peut souscrire à des parts sur un groupement viticole. Il faut préciser que la valeur de ces exploitations varie en fonction de plusieurs critères (lieu des terres viticoles, superficie, etc…) et les parts sont proportionnelles aux prix de ces GFV. Généralement, le prix d’une part varie entre 5 000 € et 50 000 €. Maintenant, pour acquérir ces actions, elle peut se faire lors de la création d’un groupement foncier viticole ou sur un marché secondaire après s’être inscrite dans une liste d’attente. De plus, les frais d’enregistrement se trouvent entre 7 % et 8 %. Chaque année, un rapport de gestion est adressé à chaque associé dans lequel on indique le montant de revenu que chaque porteur de part doit déclarer au fisc.
Quand il s’agit des plus-values, elles sont taxées selon de régime des plus-values immobilières dans lequel on 6 % d’abattement par an de la sixième à la vingt-unième année de détention. Mais à partir de la trentième année, les plus-values peuvent échapper aux prélèvements sociales.
En ce qui concerne les revenus perçus par chaque investisseur, ils sont issus du fermage. Le montant du fermage est fixé le novembre de chaque année par la préfecture en liaison avec les professionnels viticoles. C’est ainsi que la distribution des revenus à chaque associé est faite à partir de la valeur des placements de chacun. Il faut noter qu’avant la distribution des revenus, il y a d’abord déduction des frais dédiés à la gestion du vignoble et à l’impôt.
Pour ce qui est du rendement ou du taux de bénéfices, elle est relativement faible (entre 1 % et 3 % chaque année). La rémunération peut se faire soit par espèces ou sous forme de bouteilles de vin où leur prix est valorisé en fonction du prix de production. Il faut préciser que le nombre de bouteilles de vin de chaque investisseur dépend de la participation de chacun. Cependant, il peut arriver qu’un associé puisse recevoir sous forme de tarif numéraire, ce qui est tout à fait possible.
Pour conclure on retient que dans un groupement foncier viticole, il y a trois entités qui interviennent. Nous avons :
- Les investisseurs ou associés : ce sont les personnes qui investissent leur argent et c’est grâce à eux qu’on obtient un domaine viticole.
- Les exploitants : qui est la société qui aura pour mission de rentabiliser le domaine en le produisant, en gérant et en commercialisant le vin.
- La société de gestion : c’est cette entité qui met en place le GFV. Leur mission est de trouver des exploitants, de distribuer les revenus et de s’acquérir des charges courantes.
Il est primordial qu’il y ait une bonne coexistence entre ces entités pour tirer à fond profit des terres viticoles.
Les informations fiscales sur groupement fonciers viticoles
En ce qui concerne la fiscalité des groupements fonciers viticoles, il coexiste deux régimes qui sont le régime du micro-foncier et le régime réel d’imposition.
Le régime micro-foncier
Encore appelé régime de droits commun, il concerne les associés dont les revenus fonciers ne sont pas supérieurs à 15 000 €. Cependant, il s’applique suivant des conditions instituées par des règles précises. Néanmoins, il permet de bénéficier de déduction fiscale qui vaut 30 % des revenus perçus.
Le régime réel d’imposition
Dans ce régime, l’investisseur peut déduire des charges fiscales sur les revenus de GFV. Ces charges peuvent être les frais de gestion, les impôts d’imposition, les frais d’assurance, etc. Dans le cas d’un achat financé par un emprunt, il peut également avoir une déduction des charges d’intérêt des revenus du GFV. Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel d’imposition n’est pas un régime de plein droit donc pour y avoir accès, il faut faire une demande auprès d’une administration fiscale. Après la demande accordée, il est irrévocable sur une durée de 3 ans.
Pour les questions fiscales concernant la succession et les donations, il faut savoir qu’elles regorgent de beaucoup d’avantages. En effet, les parts d’un GFV donnent droit à une exonération partielle qui peut aller jusqu’à 75 % des parts (leur valeur est inférieure ou égale à 300 000 €). Dans le cas où la valeur des parts est supérieure à 300 000 €, le taux d’exonération est de 50 % (défiscalisation). Pour toute question à ce sujet, vous pouvez vous référer à l’Article 793 bis du Code général des impôts. Cependant, il faut savoir qu’il y a des conditions pour pouvoir profiter de ces avantages fiscaux. Come conditions nous avons :
- Les parts reçues doivent rester la propriété du donataire ou de l’héritier pendant au moins 5 ans à compter de la date de transmission.
- Chaque associé d’un groupement foncier viticole doit répondre indéfiniment des dettes sociales à proportion à leurs parts.
- Tous les GFA (GFV inclus) doivent s’interdire l’exploitation à faire valoir. Les biens agricoles qui composent le patrimoine du GFV doivent être donnés à bail à long terme.
Les contraintes et risques des groupements fonciers viticoles
Comme nous l’avons vu plus-haut, être associés dans un GFV présente beaucoup d’avantages surtout sur le plan fiscal. Cependant, dans tout investissement, le risque zéro n’existe pas. Alors nous allons vous parler dans cette partie des risques des groupements fonciers viticoles.
La variation de la valeur des vignobles
L’investissement dans un vignoble n’est pas garanti car de la même manière dont la valeur peut augmenter, elle peut aussi dégringoler. Aussi, plusieurs facteurs peuvent créer le changement à l’instar de l’environnement économique, de l’évolution du marché du vin, des spéculations, etc.
Les risques liés à l‘exploitation des GFV
Lorsqu’on investit dans un GFV, les risques liés à son exploitation sont nombreux. En effet, le groupement foncier viticole peut générer des pertes liées aux mauvaises récoltes, aux prix des vins qui sont constamment variables, sans oublier les risques naturels comme la météo qui réduit considérablement les récoltes d’un vignoble. On peut aussi ajouter les risques sanitaires à travers les maladies qui peuvent toucher toute une plantation. Il y aussi la mauvaise gestion des récoltes qui est l’un des grands facteurs de pertes au niveau de l’exploitation des terres viticoles.
La revente difficile
Quand on détient les parts d’un GFV après plusieurs années, il arrive souvent qu’on veut la revendre. Cependant pour certains vignobles, il est facile de trouver un acquéreur qui souhaite prendre des parts. Cependant, dans certains cas, il est très difficile d’en trouver et dans l’hypothèse où vous en trouvez, un prix de la revente pourra être inférieur à vos attentes. Plusieurs facteurs peuvent justifier ceci. On peut avoir la conjoncture économique, la réputation défavorable du vignoble et bien d’autres facteurs. Tous ces facteurs peuvent rendre difficile la revente des parts d’un GFV.
Le faible rendement
Par rapport à ce qu’on peut croire, investir dans des parts de groupement foncier viticole ne rapporte pas toujours une fortune. En effet, le rendement est compris entre 1 % et 3 % ce qui n’est rien par rapport à d’autres secteurs d’investissement. Alors pour avoir un revenu considérable, il est primordial d’injecter de gros capitaux dans le groupement, ce qui n’est pas toujours à la portée de tous les potentiels investisseurs. Comme autre inconvénient des GFV, nous avons les placements qui doivent se faire sur le long terme.
Pour se garantir une retraite paisible, l’un des secteurs où investir est le groupement foncier viticole. En plus de faire gagner de l’argent, il offre des garanties et des avantages fiscaux que peu de secteur d’activité accorde en France. Cependant, comme tout investissement il présente des risques, c’est pourquoi il est important de prendre son temps pour y investir.