Le régime de la location meublée non-professionnelle (LMNP)

Tout savoir sur le régime de la location meublée non-professionnelle (LMNP)

Le régime de la location meublée non professionnelle est un statut fiscal qui est appliqué à la location des maisons, des studios et des appartements par un loueur non professionnel. La location meublée renvoie donc ici, à tout logement qui est au minimum constitué d’un certain nombre de meubles qui permettent au locateur de pouvoir s’installer directement sans toutefois équiper lui-même le logement dans lequel il s’installe. Le statut fiscal ici est très avantageux pour le propriétaire d’une location meublée non professionnelle notamment du point de vue de la fiscalité. La location meublée non professionnelle s’applique à toute personne mettant en location une maison, un studio, une chambre ou un appartement pour usage d’habitation. Pour mieux cerner le régime de la location meublée non-professionnelle et pour mieux comprendre son fonctionnement, il nous sera nécessaire de présenter un certain nombre d’éléments qui nous permettront d’avoir une idée un peu plus précise sur ce régime de location.

Sommaire :

  • Qu’est-ce qu’un régime de la location meublée non-professionnel ?
  • Comment fonctionne une location meublée non-professionnel ?
  • Pourquoi investir dans une location meublée non professionnel ?
  • Qui peut détenir une location meublée non-professionnel ?
  • Quels sont les avantages et les inconvénients d’une location meublée non professionnel ?
  • Foire aux questions

Qu’est-ce qu’un régime de la location meublée non-professionnelle ?

Une location meublée non professionnelle est un placement dans un service locatif qui permet au propriétaire de bénéficier d’un certain nombre d’avantages sur les impôts et lui permettant aussi de profiter d’une allocation défiscalisée (defiscalisation). Ce type de statut ne concerne que les personnes non-professionnelles ayant un ou plusieurs logements meublés qui sont placés en location. Il existe plusieurs types de locations meublées non-professionnelles qui sont pour la plupart différentes les unes des autres. Parmi ces différentes locations meublées non-professionnelle nous pouvons citer :

  • Les locations d’affaires : Il s’agit ici des locaux de petites, de moyennes et de grandes surfaces qui sont équipés et sont généralement utilisés pour accueillir des entreprises, des hommes d’affaires… pour une courte durée. Il peut donc s’agir dans ce cas des bureaux individuels, des salles de réunion ou même des salles de conférences.
  • Les locations touristiques : Ici, il s’agit d’un logement loué pour une période de vacances courte ou longue et non pas comme une résidence d’habitation.
  • Les locations d’habitations : Dans ce type de location, il s’agit d’un contrat de bail entre un bailleur et son locataire. Ici, il s’agit donc des biens immobiliers tels que les studios, des appartements, des maisons…
  • Les locations pour étudiants : Dans ce type de location, il s’agit des logements qui sont mis à la disposition d’un public estudiantins. Il peut s’agir des cités universitaires, des résidences privées que le propriétaire loue uniquement aux étudiants.
  • Les locations pour personnes âgées : Il s’agit des résidences réservées aux personnes du troisième âge dans lesquelles ils bénéficient d’un accompagnement et d’un suivi. Ces résidences sont le plus souvent construites par les pouvoirs publics ou dans un but non lucratif.

Ces types de locations doivent répondre à 3 exigences à savoir : le logement, les meubles, le type de services qui est appliqué au sein de la location.

Cependant il existe des locations qui ne sont pas du domaine de la location meublée non-professionnelle parmi lesquels nous avons : les locations non meublés ou nues, les locations des chambres d’hôtes qui sont situés dans une résidence principale, les locations d’une ou de plusieurs pièces d’une résidence principale et les locations des espaces destinés au commerce.

Note d’information : 

Un logement meublé est tout logement d’habitation, de tourisme, d’affaires… qui doit comporter les équipements et mobiliers suivants : des lits avec des couvertures, des volets, des rideaux, un frigo, des plaques de cuisson, un four, un micro-onde, des chaises, des tables, des étagères, la vaisselle à quantité, des ustensiles, des luminaires et du matériel de ménage.

Dans une location meublée non-professionnelle, il existe 3 types de contrat pour la location meublée à savoir : le contrat meublé d’un an qui est renouvelable, le contrat meublé de 9 mois qui est quant à lui non renouvelable, le contrat meublé de 1 à 10 mois qui est renouvelable sur une limite de 10 mois.

Le régime de la location meublée non professionnelle est régi par un fonctionnement bien établi et a de nombreux avantages mais aussi des inconvénients.

Comment fonctionne une location meublée non-professionnelle ?

La location meublée non professionnelle fonctionne d’une manière assez simple. En effet l’une des premières choses à faire est l’achat d’un bien immobilier, il peut être neuf ou ancien. Ensuite, vous devez faire l’achat des différents équipements qui seront nécessaires pour équiper votre bien en meubles et la dernière des choses consiste à placer votre bien en location. 

Cependant, avant de pouvoir commencer la location de votre bien mobilier, il y a une démarche administrative à suivre : vous devez obtenir une immatriculation. Un numéro de SIRET vous sera attribué pendant votre procédure de déclaration de début d’activité. La date de signature de l’acte authentique de vente sera quant à elle considérée comme le premier jour du début de votre activité locative. Deux semaines après, il va vous falloir remplir votre formulaire P0i et adresser ce document à un greffe du tribunal commercial. C’est après cette démarche qu’il vous sera attribué une immatriculation qui vous permettra de démarrer votre activité en toute légalité et ainsi bénéficier des avantages qu’elle offre.

Pourquoi doit-on investir dans une location meublée non-professionnelle ?

Plusieurs raisons peuvent vous amener à devenir un propriétaire en location meublée non-professionnelle. Parmi ces raisons nous avons :

  • La possibilité de se constituer un capital pour préparer la retraite
  • La possibilité de bénéficier des avantages fiscaux 
  • La possibilité de générer facilement un supplément de revenus.
  • La possibilité de facilement devenir propriétaire d’une location meublée non professionnelle et ainsi de se constituer un patrimoine.

Qui peut détenir une location meublée non-professionnelle ?

Tout le monde peut disposer d’une location meublée non-professionnelle. En effet, toutes les personnes ayant un foyer fiscal en France sont éligibles à avoir une location meublée non professionnelle. Il n’existe aucun revenu de base à respecter pour se lancer dans ce domaine. Cependant, pour prétendre à un titre de propriétaire de LMNP, il faut répondre à un certain nombre de critères parmi lesquels : 

  • Etre propriétaire d’un bien immobilier : En effet il faudrait être le propriétaire légal du bien immobilier que vous souhaitez placer en location. Toutefois, il faut noter que dans le statut de la location meublée non-professionnelle, il nous est impossible de sous-louer un bien.
  • Les revenus de la location ne doivent pas être supérieurs à 23 000 euros l’an ou supérieur à 50% de vos différents revenus.
  • Vous ne devrez pas être inscrit dans le domaine commercial ou dans des sociétés en tant propriétaire de location meublée professionnelle (LMP)

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une location meublée non professionnelle ?

La location meublée non-professionnelle permet aux propriétaires de bien immobilier de bénéficier d’un certain nombre d’avantages parmi lesquels :

  • Un environnement fiscal attrayant : En effet tout propriétaire de location meublée non-professionnelle bénéficie des réductions sur la fiscalité.
  • Les démarches sont simplifiées : Ici, il ne s’agit pas de la création d’une société immobilière. Du coup, il est possible d’exercer votre activité de location immobilière en utilisant votre propre nom donc aucune démarche particulière n’est imposée si ce n’est la démarche administrative pour vous faire enregistrer sous un statut de location meublée non-professionnelle.
  • Une diversité fiscale de la location meublée non-professionnelle : En effet, grâce au statut de LMNP, vous avez le choix entre 2 systèmes fiscaux à savoir : 

Le système réel simplifié qui vous donne la possibilité d’adoucir le prix du mobilier, des travaux et la possibilité de retirer toutes les dépenses de l’activité. 

Le système Micro Bic, la réduction ici est située entre 50 % et 70% lorsqu’il s’agit d’une location touristique.

  • Le statut de la location meublée est flexible : Lorsque vous souhaitez vous lancer en tant que location meublée non professionnelle, il vous faudra juste faire une déclaration de début d’activité à l’aide du formulaire P0i. Et lorsque vous souhaitez récupérer votre bien immobilier pour en faire un usage personnel ou pour le vendre cela peut se faire quand vous le voulez selon les conditions du bail. Aussi, vous n’êtes pas obligé de garder votre activité pendant plusieurs années.
  • La location meublée non-professionnelle vous permet de reverser les pertes : En effet, lorsque vous êtes sous le système réel simplifié, vos pertes sont reversées intégralement sur vos recettes futures de location meublée non-professionnelle pendant les 10 ans à venir. Ce qui vous exempte de toute imposition sur vos gains.

La location meublée non professionnelle a une multitude d’avantages qui sont très intéressants mais il faut noter qu’elle a également quelques inconvénients qu’il est important de mentionner. Parmi ces inconvénients nous avons :

  • Le système d’impôt qui est fixé à 32 900 euros et le système de frais réel qui est obligatoirement appliqué. Une fois que vous avez adopté ce système, il vous est impossible de le changer avant 2 ans.
  • La réduction des impôts est encadrée : En effet, pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 11%, les propriétaires de location doivent attribuer leur bien au locataire et cela pendant une période minimum de 9 ans.
  • La TVA est récupérée : Pour pouvoir bénéficier des avantages offerts par la TVA, il faudrait que la résidence où se trouve le logement réponde aux conditions requises pour bénéficier de ces différents avantages. En effet, ces différentes conditions sont les suivantes : Disposer d’un service d’accueil pour la clientèle, la disponibilité du linge de maison, disposer d’un service de nettoyage des locaux et d’un service en charge du petit-déjeuner. Dans le cas où vous ne disposez pas d’au moins 3 de ces conditions, vos avantages sur la TVA seront récupérés.
  • Les biens immobiliers de la location meublée non professionnelle sont introduits dans l’assiette de l’impôt sur la fortune en abrégé ISF.

Note d’information :

Avant de vous lancer dans le régime de la location meublée non professionnelle, il vous faudra au préalable vous renseigner et faire appel aux conseils d’un professionnel dans le domaine. Celui-ci pourra mieux vous éclairer sur le fonctionnement du LMNP et vous dira s’il convient à votre situation personnelle.

Foire aux questions :

  • Quand est-ce que les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle peuvent-être disponibles ? Cela dépend de la qualité du logement. En effet, s’il s’agit d’un logement neuf, les avantages seront disponibles dès l’année d’acquisition du logement marquée par la signature de l’acte authentique.
  • Est-il possible de récupérer le logement pour en faire un usage personnel après les 9 ans passés ? Une fois les 9 ans écoulés, vous pouvez récupérer votre logement pour votre usage personnel et vous avez également la possibilité de le vendre si vous le souhaitez.
  • Comment peuton sortir d’une location meublée non-professionnelle ? Pour sortir d’un LMNP, il faut rédiger une déclaration au greffe du tribunal du commerce, ensuite vous remplirez le formulaire P2P4i et enfin vous déclarez la fin de votre activité.
  • Peut-on habiter dans sa propre location meublée non professionnelle ? Compte tenu du fait que la location meublée non professionnelle est un investissement, il est impossible pour le propriétaire de cette location d’y habiter car cette location est soumise à un contrat de bail ce qui signifie qu’elle est liée à une société de gestion.
  • Comment peut-on déclarer plusieurs biens mobiliers dans la location meublée non-professionnelle ? Peu importe le nombre de biens immobiliers que vous avez, vous ne pourrez disposer que d’une seule déclaration fiscale, ce qui veut dire que vous ferez juste une seule déclaration micro-BIC.
  • Comment peut-on ajouter un bien mobilier dans une location meublée non professionnelle ? Il vous suffit de transmettre un formulaire P2P4i au centre de formalité des entreprises qui est en charge du bien que vous voulez ajouter dans votre location meublée non professionnelle. Si ce nouveau bien se trouve dans la même ville que le premier, alors vous n’aurez pas de problème.

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